盈通策略上海楼市半年考：一二手房成交面积创四年新高，豪宅卖了553亿

　　2025年过半，上海楼市“半年报”出炉，一、二手房成交面积创近四年新高。

　　从全国来看，作为一线城市，上海确实是这轮房地产行情复苏的“领头羊”。来自上海市房管局的统计数据显示，今年1-6月，上海市一、二手住房累计成交1311万平方米，为2022年以来同期最高，同比增加17%。

　　那么，具体来看，今年上半年上海新房、二手房市场各自表现如何？房价怎么走？哪些楼盘热销、哪些楼盘滞销？

　　上海上半年25个“日光盘”

　　来自上海市房管局的统计数据显示，上半年，上海市一手住房市场总体平稳。数据显示，1-6月，一手住房累计成交326万平方米，同比基本持平。

　　其实，从供应看，上海是有意减少了供应，着力去化。据中原地产数据显示，今年上半年，上海新房市场供应250万平方米，累计同比减少33.7%。其中，外环外供应面积120万平方米，累计同比减少47.8%，可见外环外供应受到控制，缓解高库存的压力。随着整体供应减少，库存也在缓步下降，当前库存为780万平方米，去化周期为13.3个月，比去年底减少0.6个月。

　　从具体项目看，新开盘项目认购保持热度，延续去年四季度的认购水平，外环内76个项目中，有50个认购比超过1，占比超过65%；在售项目销售平稳，上半年在售项目日均成交约1万平方米，比2024年同期日均增加38%，略高于2024年“沪七条”出台后10月份的成交水平。

　　同时，来自上海链家研究院的数据显示，2025年1-6月，上海新房市场累计成交2.54万套，与2024年上半年相比总成交量持平，月均成交4237套，除1-2月受春节影响成交量回调，其余月份均保持单月4000套以上的成交。

　　从价格指数看，2025年以来，上海一手住房价格指数环比保持上涨态势，1-5月环比累计上涨2.7%。同时，国家统计局数据也显示，上海新房房价涨幅也在今年3月、4月连续位居全国首位。

　　上半年，上海楼市“日光盘”频现。截至2025年5月28日，上海楼市在不到半年时间里已经诞生了25个“日光盘”，其中大多数都是均价在10万元/平方米以上的豪宅项目盈通策略，比如绿城潮鸣东方、融创上海壹号院等。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进表示：“上半年，上海豪宅等项目认购的动力充足，总价3000万元及以上的新房项目交易1096套，成交金额达553亿元。该指标远超2023年上半年194亿元的金额。其既体现了改善型住房需求积极释放的导向，也体现了豪宅等高品质住宅认购能力的较强水平。”

　　“日光盘”与“爆冷盘”同在

　　根据中指研究院统计，2025年1-6月，上海商品住宅销售金额TOP10项目合计销售688.5亿元。其中，第一名上海壹号院销售金额为107.6亿元，第二名金陵华庭92.1亿元、第三名前滩公馆83.1亿元。

　　2025年上半年上海商品住宅销售TOP5。图/中指研究院

　　卢文曦表示：“从成交来看，分化现象依旧无法破解，新房豪宅化的倾向也越发明显。成交前十榜单中10万+的项目占到4个，且排名第一和第二的均是这类项目，也正是这些豪宅类产品拉高了整体价格水平。2025年套均总价达到了991万元。”

　　“一头热”的同时，还有一边继续遇冷，外环外去化压力虽有所减小，但依旧面临考验。比如新场板块的璟澜湾、奉发贤荟悦邸、奉发右岸晶邸等诸多项目在认筹期间出现无人认购的现象。

　　据上海业内人士统计，1-6月份，上海全市共开盘151次，认筹率低于50%的楼盘开盘有70次，占比46%，其中取消摇号的楼盘54次。上海滞销盘的“重灾区”在郊区，从价格来看，均价低于6万每平方米、认筹率低于50%的楼盘开盘46次，占比接近七成。

　　也就是说，今年上半年，上海楼市分化加剧，“日光盘”集中在核心地段，而远郊区楼盘仍面临着去化压力。

　　同时，回顾上半年，上海销售额突破百亿元的房企有8家，其中保利发展（600048）、招商蛇口（001979）、华润置地分别以259.9亿元、242.6亿元和185.8亿元获得销售金额榜前三名。

　　2025年上半年上海房地产企业销售TOP5。图/中指研究院

　　二手房成交套数创近4年半年峰值

　　上海网上房地产统计显示，1-6月全市二手房网签成交量（含商业、车位等）累计达13.01万套，同比增长19.5%，创下近四年来的半年成交峰值。

　　上海二手住宅成交月度走势。数据来源/上海中原

　　从月度走势看，1-2月二手房市场“淡季不淡”；“金三银四”的“小阳春”成色较足，3月成交2.67万套，为2021年3月以来单月最高；5-6月延续平稳态势，2025年以来单月成交量均保持在1.5万套的荣枯线以上。从价格指数看，自2024年“沪七条”实施以来，二手住房价格指数环比累计上涨1.3%。

　　“目前，上海主流议价区间又回到5%-7%，在市场比较好的时候议价空间甚至只有3%-5%。”卢文曦进一步表示：“上海主要需求是改善，二手房中也有相应需求，在新房价格越来越高的背景下，二手房成为很好的替代品，更何况二手房价格已经‘跌出性价比’，因此房东让步后，成交量开始释放。此外，基于去年普宅标准认定的优化，使得不少房源省去一笔价格不菲的税费，部分改善型需求有动力加快置换的步伐。”

　　上海链家研究院李根表示盈通策略，从这些数据可以清晰地看到，上海楼市正呈现出积极的发展态势。无论是新房还是二手房市场，都展现出了强大的活力与韧性。

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