来源：中国房地产报大湾区众银策略
这一次，招商和华润走到了一起，笑到了最后。
（A002-0108宅地竞拍现场，中房君摄）
竞价187轮，招商与华润联合体力压中海。
8月15日下午3时，深圳市交易集团的22楼交易大厅迎来一场焦点土拍，首次出让无人竞价流拍，调规后二次出让的宝中A002-0108宅地，点燃了今日的深圳土拍市场。
调规后，A002-0108宅地住宅建面占比近90%，不限价，无配建，没有“70/90”限制，起拍价64亿元，价高者得，现场共有三家房企报名竞拍，分别为中海地产、招商+华润联合体、建发房产。
在今日竞拍现场，中海地产与招商华润联合体竞争激烈，双方全程竞价互不相让。其中，以联合体形式参与竞拍的“招商+华润”对于地块明显有备而来，每轮举牌均十分迅速，出价应价相当进取。
竞拍现场一度胶着，在报价至接近80亿元后，现场主持人便将竞价幅度由原先的1000万元直接提升至2000万元。
对比孤军作战，联合体显然更加凶猛，最终，这宗今年以来最受关注的“深圳黄金宅地”，在经过近一个半小时、187轮的举牌竞价后，花落“招商+华润联合体”，成交价86.4亿元，溢价率达34.8%，成交楼面地价约59586元/平方米。
A002-0108地块是今年深圳有意出让的第二宗涉宅用地，位于宝安中心区，紧邻欢乐港湾西岸，3月份，官方已针对地块出让举办过推介会，到场房企逾30家，官方描述该地块为“宝安中心区近五年来首次释放的压轴级资源”。
中房君查询到众银策略，地块附近的二手房小区，目前在中介平台的挂盘均价约11万~15万元/平方米，而在没有“70/90”限制的情况下，业内普遍预计，A002-0108宅地建成后或将成为宝安中心区的又一顶级豪宅项目。
竞拍结束后，拿下地块的招商和华润相关人士均向中房君表示：“对今天的拿地结果，我们非常满意。”
01
初次出让无人报名
宝中“压轴宅地”如何二次重生？
今日86亿元身价的A002-0108宅地，命运并非一帆风顺。
作为宝安中心区的“压箱底”地块，该地块的起点一度非常高。今年3月，深圳市规划和自然资源局、宝安区人民政府曾专门为地块举办了招商推介会，彼时，官方的描述是“地块是宝中近5年来首次释放的、体量最大的黄金商住靓地，是城市核心的最后一块拼图”。
当日的推介会吸引了超30家房地产企业到场了解，包括中海、华润、招商蛇口等全国性央企，深铁置业、鸿荣源等深圳本土房企，甚至出现了如厦门国贸、武汉城建等外地企业的身影。
各方关注下，地块的身价自然不菲，起拍价高达86亿元，但距离出让还有两天的时候，4月28日，深圳公共资源交易中心突然发布公告称，该宗地中止出让程序。背后原因亦不复杂，在报名截止后，仍无一家房企应价，地块的首次出让结果以“流拍”结束。
（
A002-0108宅地现状众银策略，图片来源：深圳交易集团）
尽管是由多宗商业用地调规后整合而成的商住用地，但整体商业占比仍旧过高，成为劝退各路房企的主要原因。因此，当7月16日该地块再次挂牌时，地块条件再次出现了多处调整。
与首次出让相比，二次上架的A002-0108宅地，整体容积率从5.7降至3.7，商业、酒店面积大幅降低，住宅面积占比则上涨近90%，地块主导功能也调整为“住宅、商业服务业”，起拍价格也从86.27亿元降至64.09亿元。
尽管在深圳土拍市场上，地块流拍后重新调整规划并非首次，但由于此次A002-0108宅地的位置优越，加上今年以来深圳在宅地供应的节奏和思路发生显著改变，因此背后折射出来的系列信号，被行业认为十分重要。
“地块调整后，对开发商更加友好，开发前景、周期和利润都会更明确，也体现出了深圳官方在顺应市场的需求和要求，在城市建设规划思路上的修正”，有房企人士向中房君表示。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，今年以来，一二线热点城市均拿出了各自最好的地块进行出让，并且在地块条件也一再调整，核心便是“抢夺有限的开发商资源”。
“城市之间也在内卷和竞争，深圳也不例外。今天出让的宝中宅地，本身地块的区位优势以及周边配套等条件，都是近期深圳出让地块里面少有的，加上经过规划调整以后，降低了商业配比和容积率，所以最终高溢价、高总价的出让结果也是必然的。”
02
“地王潮”蔓延至深圳
市场期待土地热度传导至交易端
在核心城市加快优质地块供应之下，今年以来，全国正掀起新一轮“地王潮”。
溢价地块比例以及溢价地块平均溢价率不断攀高，据克而瑞统计的30个重点城市土拍数据，今年前7月，重点城市的溢价成交地块比重达30%，为近三年新高。
同时，房企“强者恒强”的局面也愈发明显，前7月，中海、招商、绿城、金茂等房企拿地金额成倍增长，保利发展、华润置地同比则分别增长95%和51%。
头部房企拿地力度的持续加大之下，“地王热潮”蔓延至深圳，近半年来，深圳频频拍出高溢价、高总价、高单价地块，土地端迎来久违的“抢地热”。
去年12月，位于深圳南山区后海片区的T107-0107宅地，经过长达近一个半小时、293轮的举牌竞价，由华润与中海联合体以185.12亿元拿下，创下了深圳的总价地王纪录，是深圳第九宗总价超百亿元的宅地。
今年7月，招商蛇口溢价86%拿下了前海合作区的T201-0232宗地，楼面地价更是突破“8字头”，直接打破了长达十年的深圳“单价地王”纪录，成为“深圳新地王”。
而今日以86.4亿元成功出让的宝安A002-0108宅地，则创下了2025年深圳宅地出让总价的新高，在下半年暂无如此大体量、高地价的宅地挂牌的情况下，A002-0108宅地也有望成为深圳今年的“总价地王”。
信心比黄金重要，在此情况下，面对三季度以来的市场淡季，不少深圳市场人士也期待，土地端的火热能进一步传导至一二手房交易端。
根据国家统计局公布的最新房价情况，7月份深圳的一二手房价格已连续四个月下跌，同时，据深圳市房地产业中介协会的公开数据，截至2025年8月11日，深圳全市的有效二手房源在售已突破7.6万套，达到76491套，创下深圳在售二手房数量的历史新高。
对此，李宇嘉认为，个别“明星地块”“明星项目”对片区会起到利好作用，但整体影响比较有限。
“从上海的经验来看，高溢价的地块或者‘地王’，对片区市场情绪的带动是有帮助的。深圳目前高溢价、高品质地块的出让，相比华东地区来说仍旧较少，相信今日地块未来所打造出来的产品，能收获一批市场的高净值客户，也能产生较高的溢价，但随着市场的细分，对于其他片区的带动作用则不会很大。”
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责任编辑：江钰涵 众银策略
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